數(shù)據(jù)

    廣州5星級(jí)酒店破20家

    根據(jù)廣州市旅游局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，廣州今年已新增3家掛牌五星級(jí)酒店，另還有10家按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造的五星級(jí)酒店，初步估算已開(kāi)業(yè)五星級(jí)酒店至少有23家，相比4年前增長(zhǎng)了4.6倍。目前廣州仍有部分正在籌建、建設(shè)中的五星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)到2010年亞運(yùn)會(huì)前夕，廣州已開(kāi)業(yè)的五星級(jí)酒店數(shù)量將達(dá)到30家。

    五星級(jí)酒店價(jià)格大跳水

    本報(bào)記者近日從各大旅游網(wǎng)站上了解到，即將到來(lái)的今年廣州秋交會(huì)期間，本地五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)繼春交會(huì)后再度跌破“千元”關(guān)口，而且參與降價(jià)的酒店數(shù)量較之前繼續(xù)有所增加。根據(jù)攜程網(wǎng)和易網(wǎng)通的報(bào)價(jià)顯示，10月期間，白天鵝賓館最低的房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)僅為700元/晚；而中國(guó)大酒店、建國(guó)大酒店的最低價(jià)格為838元/晚；廣州星河灣酒店最低報(bào)價(jià)為680元/晚。而就在2008年之前，廣州五星級(jí)酒店在交易會(huì)期間的房?jī)r(jià)仍保持在2000～2500元/晚以上。

    “今年廣州秋交會(huì)期間，五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)與國(guó)慶假期差不多，展會(huì)時(shí)期的盈利點(diǎn)并不明顯。”易網(wǎng)通旅行網(wǎng)市場(chǎng)部經(jīng)理葉平指出，初步統(tǒng)計(jì)，秋交會(huì)價(jià)格上升幅度不到5成。以白天鵝賓館為例，目前入住預(yù)訂約為660元，而在展會(huì)期間是700-1000元左右的價(jià)位。而像來(lái)自國(guó)際奢侈酒店品牌代表的麗思卡爾頓酒店在展會(huì)期間價(jià)格大概在1900元水平。

    葉平表示，高星級(jí)酒店價(jià)格相比于前年同期下降得很厲害。金融危機(jī)給歐美國(guó)家?guī)��?lái)的沖擊仍未消除，本屆歐美國(guó)家客商仍呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。而國(guó)內(nèi)參展商更傾向于經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的商務(wù)型酒店，這使得高星級(jí)酒店的入住率下降明顯。再加上廣州本土高星酒店在品牌知名度上推廣力度不夠，使得在酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中并不占優(yōu)勢(shì)。

    據(jù)目前酒店公布價(jià)格顯示，降價(jià)的趨勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)。廣州本土高星級(jí)酒店相對(duì)往年仍處于較低水平，遠(yuǎn)低于往年2000至3000元的水平。估計(jì)到交易會(huì)第三期的酒店價(jià)格已經(jīng)基本與平日持平。據(jù)悉，目前仍有一半左右的酒店未對(duì)外公布價(jià)格，已公布的酒店價(jià)格也可能出現(xiàn)上下調(diào)整。

    快速擴(kuò)張分薄市場(chǎng)

    然而，在這樣的背景下，廣州酒店業(yè)卻批量破土動(dòng)工。

    近日，由越秀集團(tuán)投資60億元建造的廣州CBD標(biāo)志性建筑———珠江新城西塔項(xiàng)目日前與四季酒店管理集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，四季酒店包下了西塔從第69層到第100層整整32層，占西塔體量的1/3。這座與麗思卡爾頓酒店并稱世界最頂級(jí)奢華的五星級(jí)酒店按照計(jì)劃將于2010年開(kāi)業(yè)。

    除了四季酒店，珠江新城還有即將開(kāi)業(yè)的高德置地朱美拉酒店、合景泰富W酒店，富力柏悅酒店也將在2012年開(kāi)業(yè)，加上已經(jīng)開(kāi)業(yè)的富力麗思卡爾頓和富力君悅，珠江新城奢華五星級(jí)酒店數(shù)量已達(dá)到五家，再加上天河城西塔的城建喜來(lái)登酒店，東圃的福朋喜來(lái)登酒店和位于開(kāi)發(fā)區(qū)的朗豪酒店，廣州即將迎來(lái)新一波的酒店開(kāi)業(yè)熱潮。

    “在當(dāng)前金融危機(jī)的影響下，廣州酒店行業(yè)價(jià)格下降是必然的。”中國(guó)旅游研究院學(xué)術(shù)委員會(huì)主任、酒店業(yè)研究專家魏小安在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，綜觀廣州目前的高星酒店數(shù)量，在正常的經(jīng)濟(jì)年份尚算均衡，但目前受經(jīng)濟(jì)影響陷入低谷期，于是出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。魏小安認(rèn)為，金融危機(jī)對(duì)商務(wù)酒店影響較大，其中高星酒店比低星酒店影響大，東部比中部影響大。廣交會(huì)雖然保持了一定的人氣，但是采購(gòu)商的結(jié)構(gòu)和品質(zhì)都有所下降，歐美客商減少了30%，入住高星酒店的客商減少了。其次，廣州近年大批星級(jí)酒店的建成投入使用，使競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。況且，國(guó)際高端品牌進(jìn)入后迅速占據(jù)高端市場(chǎng)，使原有五星級(jí)酒店客流被新酒店分流。

    據(jù)悉，曾創(chuàng)造了中國(guó)酒店業(yè)獨(dú)特的“東莞現(xiàn)象”的廣東東莞下轄33個(gè)小鎮(zhèn)，五星級(jí)酒店數(shù)量卻僅次于北京和上海，集中了高達(dá)250億元酒店業(yè)投資。然而在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重創(chuàng)下，東莞市厚街鎮(zhèn)具有五星級(jí)風(fēng)向標(biāo)的喜來(lái)登酒店也推出過(guò)低至5折的折扣，其他酒店情況可想而知。

    回收周期延長(zhǎng)虧損運(yùn)營(yíng)

    迅速擴(kuò)容的酒店房間數(shù)量，令豪華酒店市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”，不少豪華酒店開(kāi)房率相當(dāng)慘淡。珠三角地區(qū)尤其是東莞、佛山、中山等地高星級(jí)酒店的快速發(fā)展也正在削減廣州客源。據(jù)廣州市旅游局統(tǒng)計(jì)，今年1-3月，廣州累計(jì)客房出租率為55.06%，繼續(xù)低于去年的58.35%。

    有知情人士向記者透露，不少五星級(jí)酒店處于虧損運(yùn)營(yíng)。據(jù)了解，喜達(dá)屋對(duì)于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米。而凱悅集團(tuán)屬下君悅品牌一個(gè)酒店的總房間數(shù)約300～400間。凱悅集團(tuán)中國(guó)區(qū)高層此前向記者透露，北京、上海、深圳五星級(jí)的酒店一般造價(jià)在1500美元～1300美元/平方米。凱悅集團(tuán)屬下君悅品牌一個(gè)酒店的總房間數(shù)在400～300個(gè)左右，每個(gè)房間基本在45平方米，每個(gè)房間的造價(jià)約為30萬(wàn)～35萬(wàn)美元；凱悅每個(gè)房間約為38～40平方米，造價(jià)約25萬(wàn)美元。

    分析人士認(rèn)為，每間客房按這個(gè)比例投資下來(lái)，即便不計(jì)入裝修折舊費(fèi)用、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓價(jià)風(fēng)險(xiǎn)等一系列不可知因素，每個(gè)房間平均價(jià)格以550元計(jì)算，出租率平均在70%，利率在80%；那么投資成本收回來(lái)都得20年。而如果投資者想在5年內(nèi)，搶在酒店翻新前收回10億成本，200多間房，按照廣州五星酒店平均60%的出租率，假設(shè)酒店房間可以做到90%的G O P，平均房?jī)r(jià)從開(kāi)業(yè)那天起就得天天達(dá)到3700。但如果管理團(tuán)隊(duì)只能做到每天2000的A D R，全年70%的O CC，90%的G O P外加不要年底花紅。那每年，大概可以交給投資者1.2億毛利，5年也只能收回6億毛利。

    據(jù)悉，廣州酒店的盈利率均低于京滬兩地，大部分酒店僅在二三成左右。另外，老五星經(jīng)過(guò)改造后酒店客房數(shù)縮減了近一半，但價(jià)格卻并沒(méi)有上升。瑞銀(U BS)近期發(fā)布報(bào)告稱，“中國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入艱難時(shí)刻”。隨著房?jī)r(jià)降低，廣州五星級(jí)酒店的回收周期將繼續(xù)延長(zhǎng)。

    地產(chǎn)商關(guān)注間接效益

    廣州五星酒店投資正在顯現(xiàn)一種不正常的虛熱現(xiàn)象。對(duì)此，有不愿透露姓名的分析人士認(rèn)為，越來(lái)越多的地產(chǎn)商進(jìn)入酒店這個(gè)領(lǐng)域，反映了推動(dòng)這輪酒店投資的地產(chǎn)商的另類需求：為在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外尋找又一長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)回報(bào)，或是利用其拉動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售、提升樓盤(pán)品質(zhì)。

    記者調(diào)查獲悉，現(xiàn)在五星級(jí)酒店的投資者基本是上市地產(chǎn)公司，他們?cè)趶V州投資酒店時(shí)更多是將它作為商業(yè)地產(chǎn)來(lái)經(jīng)營(yíng)，而不僅僅是作為一家單體的酒店。這些酒店的建造通常是作為商場(chǎng)、公寓、寫(xiě)字樓、住宅的商業(yè)配套。對(duì)于商場(chǎng)、寫(xiě)字樓而言，它可以增加其招商的吸引力；而對(duì)于公寓和寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，它可以提升這兩種項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)價(jià)值，抬高銷(xiāo)售價(jià)格。

    除此之外，五星級(jí)酒店還是地產(chǎn)商融資的最主要渠道。一位證券分析人士透露，酒店一方面可為地產(chǎn)商提供大量的現(xiàn)金流；另一方面可為地產(chǎn)公司增加市值。據(jù)透露，酒店價(jià)值的評(píng)估包括整個(gè)酒店資產(chǎn)的有形資產(chǎn)和無(wú)形部分。新開(kāi)業(yè)酒店比較多考慮有形的部分實(shí)際投入，比如投資2億元的酒店，開(kāi)業(yè)幾個(gè)月后，評(píng)估價(jià)值一般在2億多一點(diǎn)；但開(kāi)業(yè)幾年后，無(wú)形部分會(huì)大起來(lái)，假如經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不錯(cuò)，開(kāi)業(yè)一年后，評(píng)估值就可能會(huì)達(dá)到2.5億，而開(kāi)業(yè)三年后，可能就是5億～6億了。

    “這些稱為間接效益，其實(shí)真正酒店投資者更看重這點(diǎn)�！鄙鲜龇治鋈耸勘硎�，而即便在經(jīng)濟(jì)不景氣、融資困難時(shí)期，地產(chǎn)商還可將酒店整體轉(zhuǎn)讓 ，其 增 值能力也相當(dāng)吸引人。

    大型商業(yè)項(xiàng)目頻　頻破土，廣州商業(yè)地產(chǎn)“虛火上升”？

    廣州土地交易史上總價(jià)最高、出讓面積最大的商業(yè)“地王”項(xiàng)目———廣州市獵德城中村改造項(xiàng)目近日破土動(dòng)工。由富力地產(chǎn)、合景泰富以及新鴻基三大地產(chǎn)巨頭，投資達(dá)百億元打造的又一個(gè)集五星級(jí)酒店、大型高檔購(gòu)物中心、豪華服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓等于一身的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目浮現(xiàn)廣州。

    此前，越秀城建投資75億元的廣州西塔、太古地產(chǎn)投資50億元的廣州太古匯、香港王新興集團(tuán)投資30億元的萬(wàn)菱匯廣場(chǎng)、李嘉誠(chéng)屬下投資30億元的西城都薈相繼進(jìn)入招商階段，而海印集團(tuán)在番禺打造的又一城，高德置地集團(tuán)在珠江新城打造的高德置地廣場(chǎng)也正在陸續(xù)投入建造。

    事實(shí)上，金融危機(jī)爆發(fā)后，以富力地產(chǎn)為代表的部分投資者在2009年的戰(zhàn)略規(guī)劃中剛剛放緩商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展腳步。但事隔半年，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般先后公布正式運(yùn)營(yíng)期。據(jù)《廣東購(gòu)物中心大全》，到去年底，廣州建成、在建3萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心項(xiàng)目有300個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)2000萬(wàn)平方米，累計(jì)投資總額1500億元。在住宅地產(chǎn)“熱浪”下，廣州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始“虛火上升”？

    購(gòu)物中心建造周期延長(zhǎng)

    “購(gòu)物中心不存在復(fù)蘇�！睆V東天潤(rùn)集團(tuán)總裁歐小衛(wèi)表示，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處在萌芽階段，資金來(lái)源此前主要依賴于銀行貸款。全球金融危機(jī)促使銀行業(yè)去年底今年初收緊了銀根，這導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展放緩，步伐沒(méi)有之前那么大。

    在此背景下，許多購(gòu)物中心建造周期延長(zhǎng)。據(jù)悉，萬(wàn)菱匯、太古匯、西城都薈、又一城等項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)工時(shí)間較早，但由于種種原因投資成本不斷追加增高，竣工時(shí)間一再推遲，并非近期項(xiàng)目。而原計(jì)劃于去年動(dòng)工的獵德城中村改造項(xiàng)目、高德置地廣場(chǎng)部分項(xiàng)目也改到今年動(dòng)工。

    另一方面，廣州各種類型物業(yè)市場(chǎng)也呈現(xiàn)不同態(tài)勢(shì)。據(jù)悉，購(gòu)物中心內(nèi)手機(jī)經(jīng)營(yíng)區(qū)、家具經(jīng)營(yíng)區(qū)租金下滑，個(gè)別項(xiàng)目放棄每年遞增比例。世邦魏理仕報(bào)告顯示，今年上半年，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，兩個(gè)傳統(tǒng)的高端零售商圈環(huán)市東和天河北的平均租金一直保持穩(wěn)定。

    雖然廣州在建商業(yè)項(xiàng)目較多，但優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)仍然緊缺，六月末整體空置率約在9.4%。分析人士認(rèn)為，萬(wàn)菱匯、太古匯、西城都薈等大批商業(yè)項(xiàng)目可能將在亞運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前集中投入運(yùn)營(yíng)，可能加劇現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)空置比率。

    商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式漸變

    然而，面對(duì)行業(yè)平均租金下滑、空置率上升、商家擴(kuò)張收縮等負(fù)面情況，廣東購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的思維和模式卻發(fā)生明顯變化。

    “現(xiàn)在大家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資認(rèn)知有深刻認(rèn)識(shí)：投資大，回收慢�！敝楹Ｈ屎阒脴I(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理吳東偉表示，因此從財(cái)務(wù)規(guī)劃來(lái)看，現(xiàn)在大型地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前期建設(shè)有很好的財(cái)務(wù)規(guī)劃，企業(yè)狀況良好；后期項(xiàng)目可產(chǎn)生的現(xiàn)金流可為企業(yè)帶來(lái)良好的支持；此外，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng)后帶來(lái)的市盈率產(chǎn)生的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)，因?yàn)樽≌�地產(chǎn)真實(shí)的利潤(rùn)率相當(dāng)?shù)汀?/FONT>